Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng.
Ưu điểm lớn nhất của nhà kho nhà xưởng cao tầng là cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp.
Quá trình hình thành và phát triển
Mô hình cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải. Tại những khu đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê.
Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm hơn và giá thuê đất tiếp tục neo cao, nhà kho nhà xưởng cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung – cầu này. Hiện nay, loại hình này bắt đầu lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội hơn so với mô hình truyền thống.
Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM). Kể từ sau đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000m2 kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung nhà kho nhà xưởng cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.
Hiện đây cũng là mô hình cho thuê tối ưu, giúp tối ưu hóa quỹ đất, hỗ trợ ngành TMĐT đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh và hướng đến cung cấp giải pháp phát triển bền vững.
Nhu cầu thuê kho/xưởng khá cao, trong khi quỹ đất dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới. Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của TMĐT, tuy nhiên sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng.
Với khách thuê, vị trí và khả năng tiếp cận là hai yếu tố trọng yếu khi đưa ra quyết định thuê kho/xưởng. Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, nhà kho nhà xưởng cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.
Với thiết kế hiện đại, nhà xưởng cao tầng hoàn toàn đáp ứng được yêu cầu thuê của các ngành công nghiệp nhẹ. Ngoài ra, với thiết kế cao tầng cung cấp đa dạng diện tích thuê, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, vừa giúp cắt giảm lượng lớn khí thải nhà kính nhờ rút ngắn khoảng cách giữa khu vực trữ hàng và khu dân cư.
Sự nở rộ mô hình này mặt khác dễ dẫn đến lưu lượng giao thông tăng cao tại các khu đô thị hiện hữu, và theo đó cần nâng cấp cơ sở hạ tầng phụ trợ. Để tạo trợ lực phát triển trong dài hạn. Khách thuê sẽ vẫn ưu tiên mặt bằng thuê nằm tại vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống đường cao tốc nhằm giảm áp lực thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa xuyên suốt quá trình vận hành chuỗi cung ứng của mình.
Nguồn cung sẽ tăng nhanh
Tính đến Q4/2022, thị trường nhà xưởng cao tầng Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung 513.957 m2, với 70% số này tập trung tại miền Nam. Nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479 m2 NLA và tất cả dự án đều ở các tỉnh thành khu vực phía Nam.
Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1.000.000 m2 NLA. Nguồn cung tương lai chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tính đến hết năm 2022, tỷ lệ trống của thị trường nhà kho nhà xưởng cao tầng Việt Nam duy trì ở mức khá thấp, với tỷ lệ trống trung bình ghi nhận được 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam. Nhờ sự bật tăng của lĩnh vực TMĐT, cộng thêm lợi thế thiết kế hiện đại và được xây dựng ở vị trí mang tính chiến lược, các dự án nhà kho nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức cao hơn từ 18 – 20% so với nhà kho nhà xưởng truyền thống.
Một số dự án mới đi vào hoạt động từ 2019 và được quản lý bởi đơn vị phát triển & vận hành bất động sản công nghiệp uy tín ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1 - 2 năm. Trong đó, dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.
Về cơ cấu khách thuê, mô hình nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ (sản phẩm hướng đến phục vụ khách hàng tiêu thụ cuối cùng) hơn là các ngành công nghiệp hỗ trợ (sản phẩm làm yếu tố đầu vào cho những ngành công nghiệp khác). Ngành công nghiệp nhẹ thường ít thâm dụng vốn và chú trọng nhiều hơn vào người tiêu dùng. Do đó, nhóm khách thuê kinh doanh ngành này có xu hướng tìm mặt bằng thuê sản xuất gần khu dân cư - nơi tập trung khách hàng tiềm năng của họ. Tại Việt Nam, xét về nhu cầu thuê theo ngành nghề, các nhóm ngành chiếm phần lớn cơ cấu phải kể đến là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).
Xét về diện tích thuê, nhu cầu thuê mặt bằng nhà kho nhà xưởng cao tầng với diện tích từ 1.000 – 5.000 m2 khá phổ biến. Diện tích này nhỏ hơn khá nhiều so với diện tích thuê nhà kho nhà xưởng truyền thống, thường dao động ở mức 5.000 – 10.000 m2.
Nhờ ưu điểm vượt trội hơn so với nhà kho nhà xưởng thấp tầng về mức tối ưu hóa quỹ đất và khả năng đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh, nhiều chủ đầu tư và khách thuê bắt đầu quan tâm hơn đến mô hình nhà kho nhà xưởng cao tầng, nhằm nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh của mình.
Tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh.
Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp.
